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    香港買樓相信是大部份人的夢想,但香港樓價高企,對比全球樓價指數,香港樓價已連續11年成為全球樓價最難負擔的城市。2021年樓價中位數更為家庭入息中位數的23.2倍,即港人不吃不喝也要23.2年方夠儲蓄「上車」1。香港樓價走勢十年不斷升,在香港買樓難,彷彿已是大家的共識。

    要成功上車,就一定要先了解什麼是按揭。物業按揭是一種抵押借貸,借款人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期,分期向承按人支付本金及利息。透過物業按揭,買樓不需要一次過付清樓價,儲到首期就能上車。獲批按揭貸款後,按揭借款人如中途斷供或破產,銀行就有權將已抵押出來的物業回收,作放售或出租等以補償損失。

    由於傳統銀行只能承造最高5至6成按揭,因此資金有限的首置人士,多數會有申請「按揭保險」的需要。按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下,樓價上限及貸款額上限等條件,銀行可以為借款人提供最高達8至9成按揭貸款,大大減輕置業人士的首期負擔。

    隨著政府近年放寬樓宇按揭成數,只要符合條件,銀行批出首置9成按揭已非如從前般機會渺茫,2022-2023年度財政預算案再一次上調按揭保險樓價上限。對於不少置業預算一直追不上香港樓價升幅的香港人來說,買樓上車的目標又貼近一些。那麼想首置上車買樓,當中又有什麼地方要注意?

    拆解新按保4個重點

    政府於2022年2月23日公佈的財政預算案中,將首置人士的按揭貸款樓價上限提高,過千萬港元物業都可做到 9成首置按揭,降低了首置置業的門檻,最新政策有以下4項重點:

    1) 1,000萬物業都做到9成按揭

    從前要做到9成按揭,樓價不得超過400萬港元,但現在香港還剩下多少樓盤是在400萬港元以內?根據香港樓價數據7,2021年位居香港各區樓價最低的屯門區,平均樓價也要622萬港元。隨著樓價升幅,政府放寬按揭保險計劃,讓市民較易儲到第一筆首期,有更大機會購買到理想安樂窩2

    1. 成揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元;
    2. 8成按揭貸款的樓價上限由1,000萬港元提升至1,200萬港元;
    3. 擴大按保計劃範圍, 1,200萬至1,920萬港元物業的按揭成數上限可達5至8成,按揭貸款上限為960萬港元

    根據金管局規定,以往1,200萬港元物業最多可按5成,所需首期要600萬港元,但在新版按保實施後,按揭成數提高8成,所需首期大幅降至240萬港元,兩者相差360萬!要留意的是,隨著按揭成數放寬,對申請人的收入要求亦會相應大幅提高,必須謹慎考慮自身能力再作決定。

    另外值得留意,如果您心儀的單位是村屋,即使首次置業,村屋按揭成數最高也只能做到8成半;銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年,而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請。

    2) 9成首置按揭申請人需有固定本地收入

    除了樓價影響按揭成數外,要成功做9成按揭申請的業主亦必須為固定受薪人,主要收入來源均需來自本地2。相反,如果主要收入來自海外,申請人須證明該收入與香港有緊密連繫,如受聘於本地僱主,或有直系親屬現於本港定居,才有機會申請到首次置業9成按揭。

    若申請人的薪酬組合包括底薪和佣金或現金獎,申請按揭只會以底薪作考量,若底薪不足有機會只能作 8 成按揭申請。

    最後,與非首置人士一樣,如果申請人為自僱人士,最高亦只能申請8成按揭。

    3) 符合「首置」資格

    申請首次置業九成按揭者必需為首置人士,但所謂的首置定義,並不代表是在香港第一次買樓,只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業,而置業目的是作自住用途,則已合乎資格。如您在申請首置九成按揭時擁有非住宅物業,如車位、工廈單位等,只要名下無任何住宅物業,亦符合首置資格。

    換言之,首置換樓其實也並沒問題,由於新例並無規定換樓之間要相隔多久,只要您在賣出原有物業再買入新物業時,確保之前的賣樓交易已完成,之後買的新樓,仍可享香港首次置業優惠。

    4) 即供樓花並不適用

    不少人首置買樓,都可能偏向買新樓樓花。但如您想申請到9成的買樓貸款,就要注意首置九成只適用於現樓,又或者是建期樓花。如即供樓花的話,由於您申請置業按揭時樓宇尚未落成,在沒有實物抵押的情況下,獲批的銀行按揭成數一般都會較低。

    首置點做9成按揭?

    新手買樓只要符合以上條件,就可申請9成的貸款按揭。銀行在審批首置貸款申請時,會以兩種方法去計算,申請人一般都要通過兩個指標才可獲批按揭:

    • 供款與入息比率:銀行會先以申請人的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR)來衡量,申請人的供款不能超過個人或家庭入息的50%。
    • 銀行壓力測試:即以目前按揭息率加3%計算,首置樓按的供款佔入息比率不可超過60%。未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高 8 成或 9 成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過 50%,而且要額外另加一定按揭保險費。

    如想做9成按揭,以P按2.5厘利率、 30年還款期為例,可參考以下每月供款及入息要求4

    樓價每月供款最低每月入息要求

    400萬

    $ 14,224

    $ 34,068

    500萬

    $ 17,780

    $42,585

    600萬

    $21,337

    $51,102

    700萬

    $24,893

    $ 59,618

    800萬

    $28,449

    $68,135

    900萬

    $ 32,005

    $76,652

    1000萬

    $35,561

    $85,169

    按揭保險保費點計?

    上文提過,要做到6成以上按揭的話,就可申請按揭保險計劃。按揭保險費取決於您所申請的按揭種類、按揭年期、按揭貸款、一次過付清抑或逐年支付。如選擇一次過交保費的話,一般都有折扣優惠。以淨息按揭(即P按及H按)為例,按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的4.35%;借25年的話則為4.1%,借20年的話就會是3.75%。一般而言,首置按揭保險申請時間一般需要一至三個星期。雖然置業按揭樓價上限放寬,9成上車按揭更易申請,但供樓對不少上車人士來說仍然是一個長遠而沉重的經濟負擔,而且成功用按揭買樓,亦要確保有能力按期還款,否則一旦家庭財政狀況出現問題,便有機會招致斷供。

    首置怎樣避免斷供風險?

    如果您是家庭的經濟支柱,一份人壽保險可助您在按揭供款期內為家庭築起基本安全網。如果丈夫是有穩定工作和收入來源的按揭借款人,而妻子是一名全職家庭主婦,一旦丈夫在供樓期間突然意外離世,妻子便要獨力承擔餘下的按揭貸款,否則可能因為斷供而被銀行沒收物業抵債。若然丈夫在供樓前已投保人壽保險,並指定妻子作為保單受益人,那麼她便能受到身故權益的保障,獲得相當於保單投保額的賠償,以解燃眉之急,避免即時斷供的情況。在市面壽險產品眾多,FWD富衛香港的自主保定期人壽保障計劃(「自主保3)是其中一個讓您安心投保的選擇。此定期人壽保險旨在讓投保人在身故時向家人給予保障,不含儲蓄成份,在同一保費下,人壽保額相對較含儲蓄成分的終身人壽保險高。「自主保3設有5、10或20年續保年期,讓您根據按揭還款期或其他短中期的保障需要而彈性地做出決定,而在每個續保年期4內,保費率5均為平衡及保證維持不變。「自主保」更提供享悅人生增值保障選項6,讓您可在55歲7或之前可於重要人生里程碑增加投保額,例如買入住宅物業、結婚、子女誕生等,助您籌劃未來。

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