【轉按攻略】拆解5大轉按考慮！如何賺盡優惠回贈？

經常聽到不少業主會把物業轉按以賺取優惠或回贈，究竟具體如何操作？本文為您拆解5大轉按考慮因素，並教您賺取轉按優惠及回贈。

轉按是甚麼？

買入物業時，除非是一筆過以現金支付樓價，否則大部份買家都會使用銀行按揭貸款，「轉按」是指將貸款人的按揭，由一間銀行轉至另一間銀行承按。

轉按的2大類別

轉按可以分為以下2大類別：

平手轉按

僅將貸款未供完的部份轉至另一銀行，貸款人不會進行任何套現，例如貸款本金餘下300萬港元，便是將這300萬港元轉至另一銀行。

轉按套現

將物業完全轉由另一間銀行做按揭並增加貸款額，即將物業重新估價並整個物業再抵押給銀行做按揭，有機會透過轉按將物業套現。例如儘管貸款本金只餘下300萬港元，但物業經估價後可以貸款360 萬港元的話，便可以向另一銀行貸款360萬港元，除了本來的300萬元按揭之外，貸款人可套現60萬港元。

最高的轉按成數

最近政府放寬物業按揭成數，同樣適用於物業轉按，不同樓價的物業按揭成數不一，非自用住宅物業的按揭成數上限則為5成，而自用住宅物業最高按揭成數如下表¹：

轉按步驟

1. 預備文件：包括入息證明、原有按揭的按揭貸款合約和供款證明，以及個人資料證明，如身份證和地址證明
2. 銀行估價：比較不同銀行的按揭利率、現金回贈等，向銀行就物業進行估價
3. 委託律師：申請人須委託律師進行提取樓契及查冊等轉按手續
4. 簽契：律師會聯絡業主簽訂樓契及按揭契，然後新銀行會把貸款透過電子轉帳予舊銀行

5大轉按考慮

物業轉按有好處亦有壞處，在決定是否轉按物業前，可考慮以下5大因素：

1. 罰息期內轉按

大部份銀行的按揭貸款均設有罰息期，如在罰息期內提早償還按揭貸款，需要支付一定費用，而轉按即是提早償還原有銀行的按揭貸款，故在罰息期後才進行轉按，可以避免罰息。

2. 轉按有機會申請更高成數貸款

政府放寬物業按揭成數，同樣適用於轉按，假設持有1,500萬港元的物業，未放寬時在前銀行只能做5成按揭，即750萬港元，若現時剩餘400萬港元貸款，而物業價值不變，轉按可造高達7成按揭，即1,050萬港元，扣除前銀行的400萬港元貸款，可套現金額達650萬港元。

3. 需重新進行壓力測試

就算之前選用的貸款計劃毋須壓力測試，或已經在第一次貸款時進行壓力測試，轉按亦需要再次符合金管局的壓力測試要求，若財務狀況有變，例如近年薪金因疫情大幅下跌，有可能影響轉按審批。

4. 跌市時轉按風險

跌市時，物業價格下降，物業估價亦有可能不足，新批貸款可能比原本更少，轉按便無意義。

5. 按揭保險新例

根據按揭保險新例，合資格人士購買1,500 萬港元或以下私樓，透過按揭保險最高可借 8 成至9成按揭2，同樣適用於轉按，故轉按有機會獲得更高按揭成數從而套現。

如何賺盡轉按優惠回贈？

若決定轉按的話，要留意大部份銀行都會為轉按客戶提供現金回贈或各種優惠，可貨比三家，挑選提供最多轉按優惠及現金回贈的銀行。

新銀行轉按現金回贈優惠

為了爭取轉按客戶，不少銀行或按揭經紀會提供轉按現金回贈，金額可達貸款率的1%或以上。不過，若轉按回贈優惠超過1%，銀行需要相應扣減貸款額。

高息按揭戶口

高息按揭戶口（Mortgage Link）是一個和按揭掛鈎的高息戶口，存款利率和按揭利率一樣，可透過存款入戶口獲得利息以抵銷貸款的利息開支。不過，大部份的高息按揭戶口都有高息存款上限，一般約為貸款金額的一半。

轉按注意事項

部份物業在轉按時需要特別注意：

1. 未補地價居屋及公屋轉按：申請轉按前需先獲得房屋署批准，一般而言只可平手轉按，不可申請轉按套現，除非面對突發情況，例如需籌措醫藥費或殮葬費等。
2. 村屋轉按：村屋有機會出現估價不足問題，從而影響轉按可批出的貸款金額，所以最好拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考。