【火險】做按揭一定要買？了解投保比較要點及與家居保險分別

AI摘要

• 火險保障樓宇結構：如牆身、天花、地板、門窗等因火災、水浸、颱風、爆炸等意外引致的損毀。
• 做按揭必須購買火險。銀行批出按揭時會要求業主購買火險，但業主可自由選擇保險公司，不一定要經銀行買。如大廈已有統保，只需提供證明即可。
• 火險vs家居保險：火險保障建築結構，家居保險保障室內財物、第三者責任及臨時住宿開支。兩者保障範圍不同。
• 火險保費率多數低於0.15%，投保額可按原按揭額、物業重建費或按揭餘額計算。
• 投保注意事項：需留意大廈有否統保、保障額是否足夠、違規裝修或會令保單失效，以及管理公司續保情況以免出現保障真空期。

購買物業時，銀行往往會要求按揭客戶為樓宇購買火險，究竟火險是否一定要買？家居保險與火險比較又有什麼不同？下文為您一一解說。

火險是什麼？

火險（Fire Insurance），又稱「樓宇結構保險」，主要保障物業的原裝「結構」，包括牆身、窗戶、天花板、地板、門窗、喉管等。如這些結構因意外受損，火險便能保障相關的更換、維修或重建費用¹。

例如大廈發生火災，外牆被燒至燻黑，如有投保火險，相關的維護和重建費用便可由保險公司承擔。

火險的保障範圍

火險的保障範圍非常廣泛，並不只針對火災，包含了不同意外而導致的樓宇結構損毀，包括^1、2：

• 火災
• 雷電
• 氣體爆炸
• 山泥傾瀉
• 水管爆裂
• 水浸
• 颱風
• 汽車撞撃

為什麼做按揭一定要買火險？

購買物業時，業主若需要向銀行申請按揭，往往需要按銀行要求購買火險以符合按揭審批條件，因為物業已抵押予銀行，若物業遇到意外而出現結構損毀，亦有保障去應付物業維修或更換費用。換言之，銀行需要按揭申請者購買火險，以確保物業就算遇到意外亦能回復原貌。

不過，火險不一定要向按揭銀行購買，業主可以物色其他保險公司投保。此外，若物業的管理公司或業主立案法團已為物業購買集體火險，業主亦不須另行再買火險，只需向按揭銀行提供火險保單以作證明³。

如已供斷物業，沒有按揭，火險還是一定要買嗎？

即使物業已供斷毋須按揭，業主無須受銀行約束，但仍然建議購買火險保障自己。香港樓宇維修費用高昂，動輒可能涉及6-7位數字，而近年火災、颱風吹爆窗戶、爆水管導致地板損毀等事故時有發生，若物業沒有火險保障，業主需要全數自付維修或重建費用，即使大廈設有維修基金，金額亦未必足以應付重大災害。

家居保險與火險比較有何分別？

儘管同樣是保障物業或家居財物因意外損毀而產生的費用，但家居保險與火險並不相同，下表為家居保險和火險的保障範圍³比較：

假設遇上火災，火險和家居保能提供什麼保障？

由於兩者的保障範圍不同，在意外發生時往往能提供互補的作用。假設遇上火災，兩者分別能提供以下保障：

火險：

• 地板、天花板重鋪及維修費用
• 牆身燻黑、窗戶爆裂的重建費用
• 水管、電線等固定裝置的維修費用

家居保險：

• 傢俬、電器損毀的賠償
• 衣物、珠寶首飾、收藏品的損失
• 金錢損失
• 第三者責任保：若自家火災波及鄰居單位或大廈公共設施（例如升降機），可賠償第三者損失
• 臨時住宿開支：火災後需要暫住酒店的費用
• 租金損失：若出租單位因火災無法租出，可獲租金補償

火險投保額要買幾大？

火險是不少業主一定要買的保險，但所需的投保額會按物業不同，一般而言，火險投保額有三種計算方法，包括：

以原按揭貸款計算

即按物業所需的按揭貸款去計算火險投保額，例如貸款500萬港元，火險的投保額便為500萬港元。

物業重建價值

若物業按揭已還清，或沒有做按揭，火險投保額可以按物業的重建價值計算，保險公司有可能需要上門評估物業重建費用並收取評估費。

按揭餘額

以還剩的按揭餘額計算每年火險投保額，而火險投保額及保費會隨着償還貸款而逐年降低。

火險保費如何計算？

火險保費往往是投保額的某一個百分比，一般而言，火險保費率多數低於0.15%，例如火險的投保額為500萬港元，火險保費率為0.1％的話，火險的投保費用便是5,000港元。

不過，每一間公司的保費計算方法不同，火險保費率比較低的公司所提供的保險保障亦可能較為基本，所以投保前應按個人需要去選擇適合的保險公司。

火險比較時要注意的因素

申請按揭固然一定要買火險，但就算不是為了符合按揭要求，火險亦能保障業主在遇到意外時可以應付物業的維修或重建費用，所以對於業主來說，火險是一定要買的。而在投保火險前，要留意多項因素，包括：

1. 賠償

火險是用作賠償物業因意外損壞而需要維修或重建的費用，而不是現金損失賠償。換言之，保險公司會根據實際維修或重建成本進行賠付，並不會直接支付現金予業主。

2. 留意大廈本身有否「統保」

如上文所述，部份物業的管理公司或業主立案法團可能已為物業購買集體火險，不用重複再買火險。如物業本身已有火險保障，而保障額又足夠，業主可向相關單位索取統保保單副本，以便向銀行提交證明³。

3. 火險保障額是否足夠？

火險的保障額可根據按揭住宅或物業重建費用評定，但要留意賠償金額不會超過投保額，若不幸發生意外，而物業的重建費用高於火險保障額，保障額以外的費用要由業主自行承擔。因此，投保額應足以應付實際重建成本，避免出現保障不足的情況。

4. 支付評估重建所需的「估價費」責任

若火險投保額是以物業重建費用計算，可能需要專業人士作出評估並收取估價費用，要留意，物業有可能需要每年評估，而估價費用有機會要由投保人承擔。

5. 裝修改動機會令火險失效

業主需特別注意，若單位結構改動違反《建築物條例》，火險保單可能會失效。不少火險保單條款列明，若業主未經屋宇署批准進行以下改動，保險公司有權終止保單或拒絕賠償：

• 非法打通兩個單位
• 拆除主力牆或承重牆
• 自製開放式廚房（未經批准）
• 未經批准加裝樓梯或改動結構

因此，業主進行任何涉及樓宇結構的裝修工程前，應先諮詢專業人士並取得相關批准，以免影響火險保障。

6. 管理公司有機會沒為大廈火險續期

即使大廈設有統保，業主亦需留意管理公司是否準時續保。若管理公司疏忽或延誤續保，可能出現火險保障真空期，一旦在此期間發生意外，業主將無法獲得賠償。建議業主每年主動向管理公司查詢火險續保情況，並要求提供最新保單證明。若發現管理公司未有履行責任，可考慮向法團或屋苑公契條款提出質詢，確保物業持續受到保障⁴。

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