【買樓懶人包】首置必睇4個按揭申請重點

在香港買樓相信是大部份人的夢想，但香港樓價高企，對比全球樓價指數，香港樓價已連續11年成為全球樓價最難負擔的城市。2021年樓價中位數更為家庭入息中位數的23.2倍，即港人不吃不喝也要23.2年方夠儲蓄「上車」¹。香港樓價走勢十年不斷升，在香港買樓難，彷彿已是大家的共識。

要成功上車，就一定要先了解什麼是按揭。物業按揭是一種抵押借貸，借款人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期，分期向承按人支付本金及利息。透過物業按揭，買樓不需要一次過付清樓價，儲到首期就能上車。獲批按揭貸款後，按揭借款人如中途斷供或破產，銀行就有權將已抵押出來的物業回收，作放售或出租等以補償損失。

由於傳統銀行只能承造最高5至6成按揭，因此資金有限的首置人士，多數會有申請「按揭保險」的需要。按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，樓價上限及貸款額上限等條件，銀行可以為借款人提供最高達８至９成按揭貸款，大大減輕置業人士的首期負擔。

隨著政府近年放寬樓宇按揭成數，只要符合條件，銀行批出首置9成按揭已非如從前般機會渺茫，2022-2023年度財政預算案再一次上調按揭保險樓價上限。對於不少置業預算一直追不上香港樓價升幅的香港人來說，買樓上車的目標又貼近一些。那麼想首置上車買樓，當中又有什麼地方要注意？

拆解新按保4個重點

政府於2022年2月23日公佈的財政預算案中，將首置人士的按揭貸款樓價上限提高，過千萬港元物業都可做到 9成首置按揭，降低了首置置業的門檻，最新政策有以下4項重點：

1) 1,000萬物業都做到9成按揭²

從前要做到9成按揭，樓價不得超過400萬港元，但現在香港還剩下多少樓盤是在400萬港元以內？根據香港樓價數據⁷，2021年位居香港各區樓價最低的屯門區，平均樓價也要622萬港元。隨著樓價升幅，政府放寬按揭保險計劃，讓市民較易儲到第一筆首期，有更大機會購買到理想安樂窩：

1. 成揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元；
2. 8成按揭貸款的樓價上限由1,000萬港元提升至1,200萬港元；
3. 擴大按保計劃範圍， 1,200萬至1,920萬港元物業的按揭成數上限可達５至８成，按揭貸款上限為960萬港元

根據金管局規定，以往1,200萬港元物業最多可按５成，所需首期要600萬港元，但在新版按保實施後，按揭成數提高8成，所需首期大幅降至240萬港元，兩者相差360萬！要留意的是，隨著按揭成數放寬，對申請人的收入要求亦會相應大幅提高，必須謹慎考慮自身能力再作決定。

另外值得留意，如果您心儀的單位是村屋，即使首次置業，村屋按揭成數最高也只能做到8成半；銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年，而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請。

2) 9成首置按揭申請人需有固定本地收入²

除了樓價影響按揭成數外，要成功做9成按揭申請的業主亦必須為固定受薪人，主要收入來源均需來自本地。相反，如果主要收入來自海外，申請人須證明該收入與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，才有機會申請到首次置業9成按揭。

若申請人的薪酬組合包括底薪和佣金或現金獎，申請按揭只會以底薪作考量，若底薪不足有機會只能作 8 成按揭申請。

最後，與非首置人士一樣，如果申請人為自僱人士，最高亦只能申請8成按揭。

3) 符合「首置」資格

申請首次置業九成按揭者必需為首置人士，但所謂的首置定義，並不代表是在香港第一次買樓，只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業，而置業目的是作自住用途，則已合乎資格。如您在申請首置九成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦符合首置資格。

換言之，首置換樓其實也並沒問題，由於新例並無規定換樓之間要相隔多久，只要您在賣出原有物業再買入新物業時，確保之前的賣樓交易已完成，之後買的新樓，仍可享香港首次置業優惠。

4) 即供樓花並不適用

不少人首置買樓，都可能偏向買新樓樓花。但如您想申請到９成的買樓貸款，就要注意首置九成只適用於現樓，又或者是建期樓花。如即供樓花的話，由於您申請置業按揭時樓宇尚未落成，在沒有實物抵押的情況下，獲批的銀行按揭成數一般都會較低。

首置點做9成按揭？

新手買樓只要符合以上條件，就可申請9成的貸款按揭。銀行在審批首置貸款申請時，會以兩種方法去計算，申請人一般都要通過兩個指標才可獲批按揭：

• 供款與入息比率：銀行會先以申請人的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，DSR）來衡量，申請人的供款不能超過個人或家庭入息的50%。
• 銀行壓力測試：即以目前按揭息率加3%計算，首置樓按的供款佔入息比率不可超過60%。未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高 8 成或 9 成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，而且要額外另加一定按揭保險費。

如想做9成按揭，以P按2.5厘利率、 30年還款期為例，可參考以下每月供款及入息要求⁴：

按揭保險保費點計？

上文提過，要做到6成以上按揭的話，就可申請按揭保險計劃。按揭保險費取決於您所申請的按揭種類、按揭年期、按揭貸款、一次過付清抑或逐年支付。如選擇一次過交保費的話，一般都有折扣優惠。以淨息按揭（即Ｐ按及Ｈ按）為例，按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的4.35%；借25年的話則為4.1%，借20年的話就會是3.75%。一般而言，首置按揭保險申請時間一般需要一至三個星期。

雖然置業按揭樓價上限放寬，9成上車按揭更易申請，但供樓對不少上車人士來說仍然是一個長遠而沉重的經濟負擔，而且成功用按揭買樓，亦要確保有能力按期還款，否則一旦家庭財政狀況出現問題，便有機會招致斷供。

(產品受條款及細則約束) 

 

如果您是家庭的經濟支柱，一份人壽保險可助您在按揭供款期內為家庭築起基本安全網。如果丈夫是有穩定工作和收入來源的按揭借款人，而妻子是一名全職家庭主婦，一旦丈夫在供樓期間突然意外離世，妻子便要獨力承擔餘下的按揭貸款，否則可能因為斷供而被銀行沒收物業抵債。若然丈夫在供樓前已投保人壽保險，並指定妻子作為保單受益人，那麼她便能受到身故權益的保障，獲得相當於保單投保額的賠償，以解燃眉之急，避免即時斷供的情況。

在市面壽險產品眾多，FWD富衛香港的自主保定期人壽保障計劃（「自主保」³）是其中一個讓您安心投保的選擇。此定期人壽保險旨在讓投保人在身故時向家人給予保障，不含儲蓄成份，在同一保費下，人壽保額相對較含儲蓄成分的終身人壽保險高。

「自主保」³設有5、10或20年續保年期，讓您根據按揭還款期或其他短中期的保障需要而彈性地做出決定，而在每個續保年期⁴內，保費率⁵均為平衡及保證維持不變。「自主保」更提供享悅人生增值保障選項⁶，讓您可在55歲⁷或之前可於重要人生里程碑增加投保額，例如買入住宅物業、結婚、子女誕生等，助您籌劃未來。

 

成功買樓上車，下一步就是裝修入伙，如要享受安枕無憂的優悠生活，裝修後準備入伙前，別忘記購買一份家居保險。富衛家居保⁹可讓您的家居物品和小型室內家居裝修工程，以及短暫寄存於其他地方進行翻新、維修或清潔的私人財物，以至個人法律責任等均得到保障。家居財物及個人法律責任的每年最高保障金額分別可達港幣1,000,000元及5,000,000元。立即網上投保，享限時優惠！

 

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備註：

1. Demographia, “International Housing Affordability”, 2021
2. 香港按揭證券有限公司, 《按揭保險計劃》
3. 自主保定期保障計劃由富衛人壽保險（百慕達）有限公司（「富衛」）承保，有關產品資料不包括保單的完整條款及受相關計劃之條款及細則約束，有關上述產品特點、保障權益及完整之條款、不保事項及主要產品風險詳情，請參閱富衛網站、相關產品小冊子及保單條款。
4. 任何續保後的續保年期將相等於最初續保年期，或自主保續保當日至終結日之間的年期，以較短者為準。終結日指緊接被保人100 歲生日前之保單週年日。
5. 續保時的保費率為非保證並將會依我們值對酌情權根據包括但不限於被保人於續保時之下次生日年齡、本產品下所有保單之索償經驗及保單續保率等因素而訂定。惟於每個續保年期值，保費率為平衡及保證維持不變。
6. ^ 如行使享悅人生增值選項，您需要於指定人生大事發生後的90日內向我們作出書面申請，並提供人生大事的證明。享悅人生增值選項受制於當時我們適用的規定和程序，詳情請參閱保單條款。
7. 年齡為被保人下次生日年齡，除非另外訂明。
8. 中原地產網站新聞
9. 富衛家居保由富衛保險有限公司承保，以上內容乃產品資料摘要，僅供閣下參考之用。有關產品詳情，請參閱產品網頁及保單條款。產品受條款及細則約束並只擬在香港銷售。

以上資料僅供參考，不能詮釋為在香港以外提供或出售或遊說購買任何保險產品。市場上不同保險產品的保障範圍、條款及細則、不保事項和產品風險各有不同，除了在投保前瞭解清楚自身需要和負擔能力外，還要仔細閱讀保單檔以清楚瞭解保障內容及條款和選擇適合自己的產品。富衛金融有限公司、富衛人壽保險（百慕達）有限公司（於百慕達註冊成立之有限公司）、富衛保險有限公司及其聯繫公司或各自的董事或雇員並不就資料的準確性、完整性或是適合任何特定用途，作出任何明示或默示的說明、陳述或保證。對於在任何因使用或依賴此文章引致的後果，富衛及其聯繫公司或各自的董事或雇員概不負責並無須負上法律責任（包括第三者責任）。使用者應自行評估此文文章內容所載的全部資料或尋求獨立的專家意見。